5 Rủi Ro Khi Tái Diễn Tình Trạng Hai Giá Đất Theo Đề Xuất Mới
Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hải Phòng, đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng liên quan đến cách thức định giá đất. Một đề xuất trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang gây ra nhiều tranh luận khi có ý định loại bỏ yếu tố thị trường trong việc định giá đất sơ cấp. Thay vào đó, giá đất sẽ do cơ quan nhà nước quyết định thông qua bảng giá đất 5 năm một lần hoặc điều chỉnh bằng hệ số K. Điều này làm dấy lên lo ngại về sự trở lại của tình trạng hai giá đất – một vấn đề cố hữu từng gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.
Tình trạng hai giá đất được hiểu là hiện tượng một thửa đất tồn tại đồng thời hai mức giá: một là giá ghi trên hợp đồng công chứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước (thường rất thấp), và hai là giá giao dịch thực tế trên thị trường (cao hơn nhiều lần). Bài viết này sẽ đi sâu phân tích những rủi ro tiềm ẩn nếu cơ chế này quay trở lại, dựa trên góc nhìn của các chuyên gia đầu ngành.
Phân tích sâu về tình trạng hai giá đất và những lo ngại từ chuyên gia
Đề xuất để nhà nước toàn quyền định giá đất mà không dựa trên nguyên tắc thị trường đang vấp phải sự phản biện mạnh mẽ. Các chuyên gia cho rằng đây có thể là một bước lùi, đi ngược lại tinh thần cải cách mà Luật Đất đai 2024 hướng tới là xây dựng một cơ chế thị trường minh bạch.
1. Nguy cơ thiếu minh bạch và méo mó thị trường
Chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, thẳng thắn nhận định việc bỏ yếu tố thị trường trong xác định giá đất là bước đi ngược với tinh thần cải cách của Luật Đất đai 2024. Mục tiêu cốt lõi của luật mới là xóa bỏ khung giá đất cũ kỹ, lạc hậu để giá đất tiệm cận hơn với giá trị thật trên thị trường.
Nếu nhà nước tự ấn định giá đất thông qua một bảng giá cố định trong 5 năm mà không có sự thẩm định của các đơn vị độc lập, nguy cơ tái diễn tình trạng hai giá đất là rất cao. Khi bảng giá đất của nhà nước thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế, người dân và doanh nghiệp sẽ có xu hướng khai giá trên hợp đồng theo mức giá nhà nước để “lách” thuế, phí. Điều này không chỉ tạo ra một thị trường ngầm thiếu minh bạch mà còn làm méo mó các số liệu thống kê, gây khó khăn cho công tác quản lý và hoạch định chính sách vĩ mô. Việc này cũng làm gia tăng nguy cơ tham nhũng, tiêu cực trong quá trình áp giá, gây bất ổn cho thị trường.
2. Thất thu ngân sách nhà nước và bất bình đẳng trong giao dịch
Hệ lụy trực tiếp và rõ ràng nhất của tình trạng hai giá đất chính là sự thất thu nghiêm trọng cho ngân sách nhà nước. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, chỉ ra rằng khi giá đất để tính thuế (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ) thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thật, một khoản tiền khổng lồ lẽ ra phải được đóng góp vào ngân sách sẽ bị thất thoát. Nguồn thu này có thể được dùng để tái đầu tư vào hạ tầng, dịch vụ công, phúc lợi xã hội.
Bên cạnh đó, nó còn tạo ra sự bất bình đẳng lớn. Những người giao dịch trung thực, khai đúng giá trị thực sẽ phải chịu gánh nặng tài chính lớn hơn nhiều so với những người cố tình khai giá thấp. Điều này tạo ra một môi trường cạnh tranh không lành mạnh, khuyến khích các hành vi gian lận và làm xói mòn niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào sự công bằng của pháp luật. Tình trạng hai giá đất vô hình trung trừng phạt người làm đúng và tưởng thưởng cho kẻ làm sai.
3. Quyền lợi người dân bị ảnh hưởng, đặc biệt trong đền bù, giải tỏa
Đây là một trong những lo ngại lớn nhất. Khi nhà nước thực hiện các dự án công cộng, thu hồi đất của người dân, giá đền bù thường được áp theo bảng giá đất do chính nhà nước ban hành. Nếu bảng giá này quá xa rời thực tế, người dân sẽ phải chịu thiệt thòi nặng nề. Họ nhận được một khoản bồi thường không đủ để tái định cư tại một nơi có điều kiện sống tương đương, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, gây bất ổn xã hội.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, đã ví von rất hình ảnh rằng việc nhà nước vừa giao đất, vừa định giá, vừa thu tiền mà thiếu cơ chế giám sát độc lập sẽ giống như “vừa đá bóng, vừa thổi còi”. Sự thiếu khách quan này đặt quyền lợi của người dân vào thế yếu, đặc biệt là những hộ gia đình có đất đai là tài sản tích lũy cả đời. Việc áp đặt giá một chiều sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng hai giá đất, khi giá đền bù và giá thị trường là một trời một vực.
4. Quay lại cơ chế cũ: Bài học nhãn tiền về tình trạng hai giá đất
Nhiều chuyên gia cùng chung nhận định rằng đề xuất này có nguy cơ đưa chúng ta quay lại những bất cập của cơ chế cũ. Chính phủ đã mất nhiều năm nỗ lực để sửa đổi Luật Đất đai, hướng tới việc loại bỏ cơ chế hai giá bằng cách yêu cầu giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Việc quay lại áp dụng một bảng giá cứng nhắc, thiếu linh hoạt là một bước lùi so với những cải cách đã đạt được.
Vấn đề cốt lõi không nằm ở tần suất cập nhật bảng giá (hàng năm hay 5 năm) mà nằm ở phương pháp luận xác định giá. Chừng nào phương pháp đó còn tách rời khỏi thực tiễn giao dịch, tình trạng hai giá đất sẽ vẫn còn tồn tại như một hệ quả tất yếu. Chúng ta cần cải tiến cách làm theo hướng hiện đại, dựa trên dữ liệu lớn và đảm bảo tính minh bạch, thay vì quay về một cơ chế đã bộc lộ quá nhiều yếu kém.
5. Hạn chế vai trò của các tổ chức định giá độc lập
Một cơ chế thị trường minh bạch đòi hỏi phải có sự tham gia của các bên độc lập để đảm bảo tính khách quan. Nếu trao toàn quyền định giá cho cơ quan nhà nước, vai trò của các công ty thẩm định giá, các chuyên gia tư vấn sẽ bị suy giảm. Điều này không chỉ làm mất đi một kênh phản biện quan trọng mà còn tiềm ẩn nguy cơ áp đặt chủ quan, thiếu cơ sở khoa học và thực tiễn.
Các chuyên gia đều đồng thuận rằng để việc định giá đất sơ cấp thực sự hợp lý, cần thành lập một hội đồng định giá độc lập. Hội đồng này phải có sự tham gia của đại diện từ nhiều phía: chuyên gia kinh tế, tổ chức tư vấn bất động sản, đại diện người dân và doanh nghiệp. Quá trình định giá phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, được công khai hóa và có cơ chế giải trình minh bạch.
Liệu có lối đi nào khác cho việc định giá đất sơ cấp?
Dù vấp phải nhiều phản biện, đề xuất để nhà nước định giá đất sơ cấp không phải không có những lý do riêng.
Quan điểm ủng hộ nhà nước định giá đất sơ cấp
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng việc này cần thiết để kiểm soát giá đầu vào, từ đó bình ổn thị trường và nền kinh tế. Ông lập luận rằng thị trường sơ cấp là nơi nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, nên việc nhà nước định giá ở khâu này là hợp lý.
Tương tự, TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, đồng tình rằng nếu chỉ dựa vào giá thị trường có thể khiến bảng giá đất biến động mạnh, khó kiểm soát. Ông đề xuất một mô hình kết hợp: nhà nước ban hành một mức giá cơ sở làm nền tảng, sau đó áp dụng hệ số điều chỉnh (hệ số K) theo từng khu vực, vị trí để vừa tiệm cận thị trường, vừa giữ được sự ổn định. Cách làm này được kỳ vọng sẽ giúp mở rộng nguồn cung nhà ở, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp.
Giải pháp dung hòa: Kết hợp quyền lực nhà nước và tham chiếu thị trường
Từ những phân tích trên, có thể thấy giải pháp tối ưu không phải là lựa chọn cực đoan giữa “nhà nước toàn quyền” và “thị trường tự do”. Lối đi khả dĩ nhất nằm ở sự kết hợp hài hòa. Nhà nước vẫn giữ vai trò kiến tạo, điều tiết, nhưng phải dựa trên cơ sở tham chiếu là giá thị trường một cách nghiêm túc.
Chuyên gia Trần Khánh Quang nhấn mạnh: “Sự kết hợp giữa quyền lực nhà nước và tham chiếu thị trường nghiêm túc sẽ giúp kiểm soát thị trường hiệu quả, đồng thời phản ánh đúng giá trị thực của đất, hạn chế tình trạng giá ảo và đầu cơ”.
Để làm được điều này, các địa phương, bao gồm cả Hải Phòng, cần khẩn trương xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và giá giao dịch một cách đồng bộ, chính xác. Khi mọi giao dịch đều được ghi nhận và công khai, hiện tượng sốt ảo, thổi giá sẽ giảm bớt, tạo nền tảng cho một thị trường lành mạnh hơn, qua đó hạn chế tình trạng hai giá đất.
Kết luận: Hướng tới một cơ chế thị trường minh bạch và bền vững
Cuộc tranh luận về phương pháp định giá đất sơ cấp thực chất là cuộc tranh luận về con đường phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Việc quay trở lại một cơ chế có thể làm tái diễn tình trạng hai giá đất là một rủi ro lớn, có thể làm suy giảm niềm tin, gây thất thu ngân sách và tạo ra bất công xã hội.
Tinh thần của Luật Đất đai 2024 là hướng tới một cơ chế thị trường minh bạch, nơi giá trị đất đai được phản ánh một cách công bằng và khách quan. Thay vì loại bỏ hoàn toàn yếu tố thị trường, chúng ta cần tìm cách tích hợp nó một cách thông minh vào quy trình quản lý của nhà nước. Việc xây dựng một hệ thống dữ liệu tin cậy, cùng với một hội đồng định giá độc lập và cơ chế giám sát chặt chẽ, chính là chìa khóa để cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.
Để tìm hiểu sâu hơn về các sản phẩm bất động sản và cập nhật những phân tích chuyên sâu về thị trường, mời bạn đọc tham khảo thêm tại Tri Kỷ Land.
Và nếu bạn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư hay an cư tại thành phố Cảng, đừng quên truy cập Muabannhadathaiphong.com để khám phá hàng ngàn tin đăng nhà đất uy tín và mới nhất tại Hải Phòng.
Phân tích từ nguồn thông tin: https://vnexpress.net/lo-tai-dien-tinh-trang-hai-gia-neu-nha-nuoc-quyet-dinh-gia-dat-4920825.html